Jak działają podatki w TRNC dla inwestorów zagranicznych? Kompletny przewodnik 2025
Cypr Północny (TRNC) od lat przyciąga zagranicznych inwestorów swoją dostępnością cenową, korzystnym klimatem podatkowym i wysokim potencjałem zwrotu z nieruchomości. 🏘️ Jednak system podatkowy w TRNC różni się znacząco od tego, do czego przyzwyczajeni są inwestorzy z krajów UE, w tym z Polski. W tym artykule przedstawiamy szczegółowy, rozbudowany przewodnik po podatkach i opłatach obowiązujących zagranicznych inwestorów nieruchomościowych w TRNC w 2025 roku.
1. Podstawy systemu podatkowego TRNC 🇹🇷
Turecka Republika Cypru Północnego (TRNC) nie jest uznawana międzynarodowo poza Turcją, co oznacza, że nie jest stroną większości międzynarodowych konwencji podatkowych. W praktyce oznacza to większą niezależność w kształtowaniu przepisów fiskalnych, a jednocześnie większą swobodę dla inwestorów.
System podatkowy w TRNC jest:
- ✅ stosunkowo prosty,
- ✅ korzystny dla właścicieli nieruchomości,
- ✅ bazujący na niskich stawkach podatkowych,
- ✅ przyjazny inwestorom, o ile działają legalnie.
To wszystko tworzy bardzo korzystne środowisko inwestycyjne, szczególnie dla tych, którzy planują zakup mieszkania lub domu pod wynajem lub flipping.
2. Podatek od zakupu nieruchomości 🏡 (Title Deed Transfer Fee)
Każdy zakup nieruchomości w TRNC wiąże się z koniecznością uregulowania kilku opłat:
- 💰 Transfer Title Deed (tapu): 6% wartości nieruchomości (z czego można skorzystać z jednorazowej ulgi do 3%).
- 💸 VAT (KDV): 5% – dotyczy głównie rynku pierwotnego.
- 📜 Stamp Duty (podatek od umowy): 0,5% (opłacany w ciągu 21 dni od podpisania umowy sprzedaży).
W praktyce:
- 🆕 Rynek pierwotny: VAT + Stamp Duty + opłata za przeniesienie tapu.
- 🔁 Rynek wtórny: często tylko Stamp Duty + tapu (bez VAT).
Dla inwestora to kluczowe, ponieważ przy rynku wtórnym obciążenia są zauważalnie niższe.
3. Roczne podatki od nieruchomości 📅
Każdy właściciel nieruchomości w TRNC zobowiązany jest do uiszczania podatku lokalnego:
- 🏢 Podatek lokalny (Property Tax): ok. 1–2 TRY za m² rocznie (np. dla mieszkania 85 m² = ~170 TRY, czyli 5–7 EUR).
- 🗑️ Podatek od śmieci/wody/sewisu (gminny): ustalany lokalnie – najczęściej 200–400 TRY rocznie.
🧾 Razem: bardzo niskie koszty utrzymania – to jedna z największych zalet inwestowania w TRNC.
4. Podatek od dochodu z najmu 💵
Najem nieruchomości (zarówno krótko-, jak i długoterminowy) wiąże się z obowiązkiem odprowadzania podatku dochodowego:
- 🔟 Stawka: 10% od przychodu brutto (dla osób fizycznych).
- 🧮 Możliwość stosowania ryczałtu w niektórych przypadkach.
Jak się rozliczyć:
- 🆔 Uzyskaj lokalny numer podatkowy (Tax Number).
- 🏦 Zarejestruj dochód z najmu w lokalnym urzędzie.
- 📆 Złóż roczne rozliczenie podatkowe (do marca następnego roku).
Uwaga: Nieformalny wynajem to ryzyko kar i blokady przy sprzedaży – lepiej działać legalnie.
5. Wynajem krótkoterminowy 🏖️ a podatek turystyczny
Jeśli wynajmujesz nieruchomość turystom (np. przez Airbnb, Booking):
- 🔐 Powinieneś uzyskać licencję turystyczną (Touristic Rental License).
- 📌 W praktyce obowiązek ten jest różnie egzekwowany (ostrzej w Kyrenii, łagodniej w Iskele).
Z licencją dochodzą:
- 📊 Podatek turystyczny: 10–14% od przychodu.
- 📝 Obowiązek zgłaszania każdego pobytu (rejestr gości).
6. Brak podatku od zysków kapitałowych 🚫📈
Obecnie (2025):
- ❌ brak podatku od zysków ze sprzedaży nieruchomości,
- ✅ przy sprzedaży płacisz jedynie symboliczną opłatę notarialną i ewentualne koszty prawne.
To ogromna zaleta względem np. Polski, gdzie przed upływem 5 lat obowiązuje 19% PIT.
7. Czy trzeba zakładać firmę? 🏢
🧑💼 Większość inwestorów działa jako osoby fizyczne. Ale warto rozważyć założenie firmy (np. LTD), jeśli:
- posiadasz wiele nieruchomości (3+),
- wynajmujesz na dużą skalę,
- chcesz legalnie zatrudniać,
- planujesz reinwestycje.
🔍 Spółki płacą CIT: 23–25%, ale mogą odliczać wszystkie koszty operacyjne.
8. Czy Polska może mnie opodatkować? 🇵🇱
To zależy od miejsca Twojej rezydencji podatkowej:
- 📍 Rezydent Polski: musisz zgłosić dochód z najmu TRNC i dopłacić różnicę (brak umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania).
- ✈️ Rezydent TRNC lub innego kraju: nie musisz rozliczać tego w Polsce.
💡 Dla pewności skonsultuj się z doradcą podatkowym – to klucz przy większych inwestycjach.
9. Kary i kontrole 🚨
Mimo że TRNC nie jest w UE:
- 🔍 kontrole lokalne się nasilają,
- ❗ urząd może zablokować tapu przy zaległościach,
- 📛 brak zgłoszenia dochodu = problem przy sprzedaży, darowiźnie, dziedziczeniu.
Nie warto ryzykować – system staje się coraz bardziej cyfrowy i transparentny.
10. Podsumowanie 📊
| Rodzaj podatku | Stawka / koszt |
|---|---|
| VAT na zakup (rynek pierwotny) | 5% |
| Podatek od umowy (Stamp Duty) | 0,5% |
| Przeniesienie tapu | 3–6% (jednorazowo) |
| Podatek od nieruchomości (rocznie) | 1–2 TRY/m² (~5–10 EUR/rok) |
| Dochód z najmu | 10% (dla osób fizycznych) |
| Podatek turystyczny (short-term rent) | 10–14% |
| Podatek od sprzedaży (capital gain) | brak |
11. Co zrobić jako nowy inwestor? 🧭
- 📍 Zarejestruj się w urzędzie skarbowym (Tax Office).
- 🆔 Uzyskaj Tax Number.
- 🛏️ Określ strategię wynajmu: krótki vs długi.
- 📊 Rejestruj dochody.
- 📝 Złóż rozliczenie roczne.
- 🗂️ Zbieraj i przechowuj dowody wpłat – przydadzą się przy sprzedaży lub darowiźnie.
12. Gdzie uzyskać pomoc? 🤝
- 🏛️ Urzędy podatkowe (Kyrenia, Iskele, Nicosia) – większość urzędników mówi po angielsku.
- 📈 Księgowi TRNC – rozliczenia i rejestracje (100–300 EUR/rok).
- 🧑💼 Agenci nieruchomości – często pomagają w formalnościach.
🧠 Podatki w TRNC to nie przeszkoda, a przewaga inwestycyjna.
Dobrze zarządzana nieruchomość = legalny zysk + spokój. Chaos zaczyna się, gdy zaczynasz „kombinować”. W 2025 roku TRNC coraz mocniej premiuje przejrzystość.
