Wszystko o dokumentach potrzebnych po zakupie nieruchomości na Cyprze Północnym

Zakup nieruchomości na Cyprze Północnym (TRNC) to proces stosunkowo prosty, ale wieloetapowy. Dla zagranicznych inwestorów ważne jest, aby dokładnie znać wymagane dokumenty, terminy i opłaty, by uniknąć kosztownych błędów i niepewności.

📑 1. Rejestracja umowy sprzedaży w Land Registry (Tapu Dairesi)

Cel: Zabezpieczenie praw nabywcy poprzez wpis do oficjalnego rejestru nieruchomości.

Termin: Maksymalnie 21 dni od podpisania umowy sprzedaży.

Wymagane dokumenty:

• Oryginał podpisanej umowy sprzedaży (angielski i/lub turecki).
• Kopia paszportu kupującego.
• Numer podatkowy (Tax Number).
• Dowód wniesienia opłaty skarbowej (Stamp Duty).

Opłaty:

• Podatek stemplowy (Stamp Duty): 0,5% wartości nieruchomości.
• Opłata rejestracyjna: około 200–400 euro, w zależności od regionu.
• Koszty tłumaczeń i notarialnych poświadczeń dokumentów.

📌 Uwaga: Brak dokonania tej rejestracji w 21 dni od podpisania umowy może skutkować utratą praw do nieruchomości w przypadku sporów.

🛂 2. Permission to Purchase (PTP) – zezwolenie na zakup przez cudzoziemca

Cel: Uzyskanie zgody Rady Ministrów TRNC na wpisanie nieruchomości na Twoje nazwisko w rejestrze państwowym.

Procedura:

• Wniosek składa lokalny prawnik w Twoim imieniu.
• Do wniosku dołączane są:
  • Kopia paszportu,
  • Umowa sprzedaży,
  • Plan lokalizacyjny nieruchomości,
  • Zaświadczenie o niekaralności (często uzyskiwane przez prawnika).
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych dokłada staranności w weryfikacji bezpieczeństwa.
• Decyzja Rady Ministrów bywa wydawana w czasie od 6 do 12 miesięcy, choć w 2025 roku obserwujemy stopniowe przyspieszenia tych procedur.

Ważne: Bez uzyskania PTP nie możesz otrzymać oficjalnego aktu własności (Tapu) – posiadasz jedynie prawo do korzystania z nieruchomości.

📜 3. Podatek od zakupu nieruchomości (Transfer Fee)

Aktualna sytuacja na 2025 rok:

• Obowiązuje jednolita stawka 9% transfer tax dla inwestorów zagranicznych, w tym Polaków (zmiana z wcześniejszego systemu 3%/6%).
• Obywatele TRNC lub posiadacze specjalnych ulg mogą korzystać z niższych stawek.
• Podatek ten płatny jest podczas przepisania tytułu własności w Tapu Dairesi.

💡 Uwaga: Wpis dotyczący 3% i 6% jest już nieaktualny dla inwestorów zagranicznych i powinien zostać poprawiony.

📄 4. Tapu – akt własności nieruchomości

Co to jest?

• Tapu to oficjalny dokument potwierdzający Twoje prawo własności w rejestrze nieruchomości.

Kiedy go otrzymasz?

• Po uzyskaniu Permission to Purchase (PTP),
• Po opłaceniu transfer fee,
• Po uregulowaniu wszystkich innych zobowiązań podatkowych i opłat.

Rodzaje Tapu:

• Freehold – pełne prawo własności,
• Leasehold – prawo dzierżawy na określony czas (rzadziej spotykane na Cyprze Północnym).

💰 5. Dodatkowe podatki i opłaty

Oprócz transfer fee przygotuj się na:

• VAT (KDV) – 5% wartości nieruchomości, głównie dla nowych nieruchomości od dewelopera. Zdarza się, że VAT jest doliczany osobno (np. nie jest wliczony w cenę ofertową).
• Opłaty za wodomierz i licznik energii: około 3 000–5 000 TRY (~200–350 GBP).
• Opłata za rejestrację w gminie: około 500–1 500 TRY (~35–105 GBP), różni się w zależności od lokalizacji.

📅 6. Kolejność kroków – praktyczna lista do wykonania

1. Podpisanie umowy sprzedaży z deweloperem lub sprzedawcą.
2. Wniesienie depozytu lub zaliczki.
3. Uzyskanie lokalnego numeru podatkowego (Tax Number).
4. Rejestracja umowy w Land Registry (Tapu Dairesi) w ciągu 21 dni.
5. Złożenie wniosku o Permission to Purchase (PTP).
6. Opłacenie wszystkich podatków i opłat bieżących.
7. Odbiór kluczy i rozpoczęcie korzystania z nieruchomości.
8. Po uzyskaniu PTP – przepisanie Tapu na swoje nazwisko.

⚠️ 7. Najczęstsze błędy kupujących i jak ich unikać

• Niezarejestrowanie umowy w terminie – może skutkować utratą ochrony prawnej.
• Brak korzystania z lokalnego prawnika – zwiększa ryzyko utraty pieniędzy i formalnych problemów.
• Założenie, że VAT i wszystkie podatki są zawarte w cenie nieruchomości – często są one doliczane osobno.
• Zakup bez dokładnej weryfikacji statusu tytułu własności (type of Title Deed) – może prowadzić do problemów prawnych.
• Brak uwzględnienia wysokich opłat dodatkowych, jak opłaty za media, rejestracje, tłumaczenia i pełnomocnictwa.

📝 8. Podsumowanie

Proces zakupu nieruchomości w TRNC jest stosunkowo przejrzysty, lecz wymaga przejścia przez wiele etapów i zrozumienia prawnych niuansów, zwłaszcza dotyczących zagranicznych inwestorów.

Największym wyzwaniem jest czas oczekiwania na Permission to Purchase, dlatego warto rozpocząć procedury już podczas podpisania umowy. Współpraca z lokalnym prawnikiem usprawni cały proces, minimalizując ryzyko błędów i opóźnień.