Jak działają podatki w TRNC dla inwestorów zagranicznych? Kompletny przewodnik 2025

westycja w nieruchomość na Cyprze Północnym to nie tylko piękny klimat i atrakcyjna stopa zwrotu, ale także specyficzne uwarunkowania prawne i podatkowe, które różnią się od tych znanych w Polsce czy krajach Unii Europejskiej. Ten przewodnik pomoże Ci zrozumieć najważniejsze zasady oraz koszty, dzięki czemu unikniesz niepotrzebnego ryzyka i przemyślisz każdy element inwestycji.

1. Podatek od przeniesienia tytułu własności (Title Deed Transfer Tax) – 9%

W 2025 roku nastąpiła kluczowa zmiana – obowiązuje jednolita stawka podatku od transferu tytułu własności w wysokości 9% wartości nieruchomości dla wszystkich nabywców zagranicznych, w tym Polaków. Wcześniej istniały różne stawki i ulgi dla mieszkańców TRNC i inwestorów spoza niego, dlatego ważne jest, aby znać aktualne regulacje i uniknąć przykrych niespodzianek.

Podatek ten stanowi znaczący koszt inwestycji i jego prawidłowe ujęcie w budżecie jest konieczne, aby nie obniżyć rentowności zakupu nieruchomości.

2. VAT 5% – rynek pierwotny

Podatek VAT, zwany tam KDV, wynosi 5% i jest naliczany na zakup nieruchomości od dewelopera (rynek pierwotny). Oznacza to, że do ceny należy doliczyć VAT – jest on niższy niż w wielu krajach Unii Europejskiej, ale stanowi istotny wydatek, który musisz uwzględnić w kalkulacjach.

Na rynku wtórnym, czyli przy zakupie od osoby prywatnej, VAT zwykle nie jest naliczany, o czym powinno być jasno poinformowane w umowie.

​

3. Podatek stemplowy (Stamp Duty)

To niewielka, ale obowiązkowa opłata w wysokości 0,5% wartości nieruchomości, która musi być uiszczona w ciągu 21 dni od podpisania umowy sprzedaży. Opóźnienie w zapłacie może skutkować karami lub utrudnieniami w dalszym przebiegu transakcji.

4. Opłaty prawnika i ich rola

Zatrudnienie lokalnego prawnika to inwestycja w bezpieczeństwo całej transakcji. Opłaty prawnicze zazwyczaj wynoszą 1 500 – 2 000 GBP i obejmują pełną obsługę, w tym przegląd dokumentów, wykonanie due diligence, korespondencję z urzędami oraz wsparcie przy formalnościach związanych z rejestracją własności.

To szczególnie ważne, aby uniknąć nieprzewidzianych ryzyk formalnych i finansowych.

5. Rejestracja nieruchomości i inne formalności

Po uregulowaniu podatków i podpisaniu umów nieruchomość musi zostać zarejestrowana w lokalnych urzędach (wpis do ksiąg wieczystych). To finalne potwierdzenie prawa własności, które gwarantuje bezpieczeństwo prawne inwestycji.

Koszty rejestracji wahają się zwykle w przedziale 200–400 euro, w zależności od lokalizacji i zakresu.

6. Roczne koszty utrzymania nieruchomości

Po zakupie pojawiają się stałe, powtarzające się koszty eksploatacji, które trzeba uwzględnić w planowaniu budżetu:

• Podatek lokalny: bardzo niski, od 1 do 2 TRY/m² rocznie, np. dla mieszkania 85 m² to około 5–8 euro rocznie.
• Opłaty komunalne: obejmują śmieci, wodę i inne usługi komunalne – zwykle 200–400 TRY rocznie.
• Media (prąd, woda): koszty zależą od zużycia, przeciętnie wynoszą około 40–80 euro miesięcznie.
• Ubezpieczenie nieruchomości: rekomendowane, by zabezpieczyć inwestycję, koszt około 100 euro rocznie.
• Opłaty administracyjne: jeżeli nieruchomość jest w zarządzanym budynku (np. osiedlu), miesięczne opłaty wahają się od 20 do 100 euro w zależności od standardu i usług.

Te kwoty są konkurencyjnie niskie i sprzyjają długoterminowym inwestycjom na Cyprze Północnym.

7. Podatek od najmu i obsługa najmu

Dochody uzyskiwane z najmu nieruchomości podlegają opodatkowaniu stawką 10% od przychodu brutto. Najem powinien być zgłoszony w lokalnym urzędzie, aby uniknąć kar i problemów prawnych.

W przypadku wynajmu krótkoterminowego (np. Airbnb) wymagane jest posiadanie licencji turystycznej oraz uiszczanie podatku turystycznego wynoszącego od 10 do 14% od przychodu.

Współpraca z lokalnym księgowym pomaga w prawidłowym rozliczaniu się z tych przychodów.

8. Sprzedaż nieruchomości – brak podatku od zysków kapitałowych

Jedną z ważnych zalet inwestowania na Cyprze Północnym jest brak podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne. Oznacza to, że po kilku latach użytkowania możesz sprzedać nieruchomość nie ponosząc podatku dochodowego od ewentualnego wzrostu wartości.

Należy jednak uregulować opłaty notarialne i możliwe koszty prawne związane ze sprzedażą.

9. Formy inwestowania: osoba fizyczna vs spółka LTD

Osoba fizyczna

• Prostota zakupu i rozliczeń.
• Podatek od dochodu z najmu – 10%.
• Brak CIT i bardziej uproszczona księgowość.
• Ograniczone możliwości optymalizacji podatkowej.

Spółka LTD

• Opłacalne przy posiadaniu więcej niż 3 nieruchomości lub działalności komercyjnej.
• Podlega podatkowi CIT w wysokości 23–25%.
• Możliwość odliczania kosztów operacyjnych, wynagrodzeń i amortyzacji.
• Żmudniejsza księgowość i wymogi formalne.

10. Najczęstsze błędy inwestorów i jak ich unikać

• Niezaktualizowana wiedza o stawkach podatkowych (np. stosowanie przepisów sprzed 2025 r.).
• Pomijanie kosztów prawnych, tłumaczeń i dodatkowych opłat.
• Nielegalny najem bez zgłoszenia – ryzyko sankcji.
• Brak odpowiedniego wsparcia prawniczego i księgowego.
• Brak pisemnej i pełnej kalkulacji kosztów od sprzedających lub deweloperów.

11. Nieuczciwe praktyki deweloperów i sprzedawców

• Ukrywanie faktycznych kosztów podatków, tłumaczeń czy rejestracji.
• Nadmierne naliczanie „opłat specjalnych” lub „administracyjnych” o niejasnym pochodzeniu.
• Przekonywanie, że podatek transferowy jest znacznie niższy niż obecna oficjalna stawka 9%.
• Brak pełnej informacji o kosztach na etapie umowy rezerwacyjnej.

12. Porady na koniec – przygotuj się dobrze!

• Nie podejmuj decyzji bez dokładnej kalkulacji wszystkich kosztów.
• Zawsze korzystaj z usług lokalnego prawnika i księgowego.
• Zdobądź lokalny numer podatkowy (Tax Number), jeśli planujesz wynajem.
• Śledź na bieżąco komunikaty rządowe i zmiany prawne.
• Dokładnie archiwizuj wszystkie dokumenty i dowody wpłat.

13. Podsumowanie

Inwestycja na Cyprze Północnym to ogromna szansa, ale wymaga świadomego i rzetelnego podejścia do podatków, kosztów oraz formalności. Ten przewodnik pomoże Ci uniknąć typowych błędów i ryzyk, a także zbudować bezpieczne i rentowne portfolio nieruchomości.

W razie pytań jesteśmy do dyspozycji – służymy profesjonalnym wsparciem i doradztwem lokalnym.