Ukryte koszty zakupu nieruchomości – na co musisz uważać?

Zakup nieruchomości na Cyprze Północnym to marzenie wielu inwestorów ze względu na korzystny klimat i atrakcyjny rynek. Jednak cena z ogłoszenia to tylko początek wydatków. Ukryte koszty, podatki i formalności mogą znacznie podnieść całkowity koszt inwestycji. W tym artykule przeprowadzimy Cię przez wszystkie istotne opłaty, jakie mogą się pojawić, abyś był przygotowany na każdą sytuację.

1️⃣ Opłaty prawne – konieczność, nie opcja ⚖️

Pierwszym i najważniejszym kosztem jest zatrudnienie niezależnego prawnika, który:

• skrupulatnie sprawdzi tytuł własności nieruchomości,
• przeanalizuje wszystkie dokumenty formalne i planistyczne,
• zadba o rejestrację umowy w odpowiednich instytucjach,
• będzie reprezentował Cię przy podpisaniu umowy oraz finalizacji transakcji.

💶 Koszt: od 1 000 do 1 500 euro (lub 1 500-2 000 GBP) – wartość ta jest inwestycją w bezpieczeństwo Twojej transakcji i uchroni Cię przed poważnymi problemami w przyszłości.

📌 Uwaga: niektóre biura nieruchomości włączają koszt prawnika w prowizję, dlatego zawsze pytaj o pełne rozbicie opłat.

2️⃣ Podatek od przeniesienia własności (Transfer Title Deed Fee) – 9% dla inwestorów zagranicznych 💼

Ważna zmiana obowiązująca od 2025 roku!:

• Aktualna stawka: 9% wartości nieruchomości dla nabywców spoza TRNC, w tym Polaków.
• PPT był wcześniej niższym (3–6%) dla mieszkańców, jednak obecnie nie można korzystać z tej ulgi, jeśli jesteś inwestorem zagranicznym.

• Warto zapytać, czy nieruchomość od dewelopera ma już przyznany tytuł własności, gdyż jego brak wydłuża proces i może zmieniać koszty.

Ta opłata to największy składnik dodatkowych kosztów!

3️⃣ VAT (KDV) – 5% tylko dla nowych nieruchomości od dewelopera 🏗️

Kupując mieszkanie czy dom na rynku pierwotnym, zapłacisz podatek VAT w wysokości 5% wartości nieruchomości.

• Czasami VAT jest już wliczony w cenę, ale zdarza się, że jest doliczany osobno – zawsze pytaj o to sprzedającego.
• Na rynku wtórnym VAT zwykle nie występuje (kupno od osoby prywatnej).

4️⃣ Rejestracja umowy i opłaty urzędowe 📜

Zakup należy zarejestrować w Land Registry Office (odpowiednik polskich ksiąg wieczystych).

Opłaty rejestracyjne:

• Podatek stemplowy: 0,5% wartości nieruchomości.
• Opłata za wpis dokumentu: około 200–400 euro.
• Koszty tłumaczeń, legalizacji i notarialne poświadczenia.

📌 Pamiętaj, że nieuregulowana rejestracja w ciągu 21 dni od podpisania może skutkować brakiem ochrony prawnej inwestora.

5️⃣ Koszty przewalutowania i transferu pieniędzy 💱

Kupując z Polski, prawdopodobnie:

• dokonasz przelewu w euro lub funtach,
• poniesiesz koszty przewalutowania i prowizje bankowe, które mogą sięgać nawet 1–2% wartości transakcji.

💡 Aby zaoszczędzić, skorzystaj z fintechów takich jak Wise, Revolut, CurrencyFair – mogą one znacznie zredukować koszty przewalutowania.

6️⃣ Media: przyłącza i aktywacje 🔌💧

Po zakupie trzeba jeszcze podłączyć media:

• Prąd: 150–300 euro za rejestrację licznika.
• Woda: 50–150 euro.
• Internet: instalacja 70–100 euro + abonament miesięczny 20–40 euro.

📌 Uważaj na ewentualne opłaty za ponowną aktywację liczników – szczególnie, jeśli były dłuższe przerwy w korzystaniu.

7️⃣ Koszty wspólnotowe (maintenance fee) i administrowanie 🏘️

Większość nieruchomości znajduje się w kompleksach z różnymi udogodnieniami (basen, ochrona, ogrody).

Przykładowe stawki miesięczne:

• Apartament: 30–80 euro.
• Willa z basenem: 80–150 euro.
• Kompleks z concierge: nawet 200 euro.

📌 Przed zakupem koniecznie zapytaj o te opłaty – mogą znacząco wpływać na rentowność inwestycji!

8️⃣ Tłumaczenia i pełnomocnictwa 📄

Dokumenty muszą być przetłumaczone na angielski lub turecki i zatwierdzone notarialnie.

Jeśli nie możesz być osobiście, musisz udzielić pełnomocnictwa – ich przygotowanie kosztuje 100–300 euro.

9️⃣ Ubezpieczenie nieruchomości 🛡️

Choć ubezpieczenie nie jest obowiązkowe, zdecydowanie warto je wykupić. Ochroni Cię przed:

• pożarem,
• zalaniem,
• kradzieżą,
• oraz innymi niespodziewanymi zdarzeniami.

Koszt: ok. 150–300 euro rocznie.

🔟 Potencjalne ryzyka i pułapki inwestycyjne ⚠️

Największym zagrożeniem jest nieznajomość realiów i nieprzestrzeganie formalności.

Przykłady problemów:

• Nieruchomość bez uregulowanego tytułu własności.
• Ukryte obciążenia hipoteczne.
• Brak pozwolenia na użytkowanie.
• Niejasne zapisy i niepełny zakres umowy.
• Ukryte długi poprzedniego właściciela.

Prawnik to Twoje ubezpieczenie i gwarancja bezpieczeństwa – nie warto na tym oszczędzać!

✅ Podsumowanie – najważniejsze zasady

• Zawsze pytaj o wszystkie koszty z góry – proś o szczegółowe wyliczenia.
• Nie podpisuj umowy bez prawnika – to klucz do bezpieczeństwa.
• Upewnij się, że cały proces rejestracji tytułu jest jasny i ukończony.
• Planuj przynajmniej 10–12% dodatkowego budżetu na ukryte opłaty i formalności.

Przydatne linki i materiały

Dla bardziej szczegółowych informacji zapoznaj się z naszym przewodnikiem po podatkach TRNC na rok 2025