Ile naprawdę zarobisz na wynajmie w TRNC? Liczby i kalkulacje z 2024–2025

Wynajem nieruchomości na Cyprze Północnym (TRNC) od kilku lat przyciąga coraz więcej inwestorów z Polski i Europy. Nie brakuje entuzjastycznych deklaracji o zyskach sięgających 10–15% rocznie, niskich podatkach, wysokim popycie i dynamicznie rozwijającym się rynku. Ale ile można zarobić naprawdę? Jakie są rzeczywiste stopy zwrotu? Gdzie kończy się marketing, a zaczyna prawda? W tym artykule przeanalizujemy rynek wynajmu w TRNC z maksymalną precyzją: na liczbach, przykładach i prawdziwych scenariuszach.

1. Typy wynajmu: krótko vs długoterminowy

Na Cyprze Północnym dostępne są dwa główne modele wynajmu:

• Wynajem krótko-terminowy (turystyczny) – od 1 do 30 dni. Zwykle poprzez Booking, Airbnb, agencje lokalne. Skierowany głównie do turystów.
• Wynajem długoterminowy (residential) – od 3 do 12 miesięcy. Dla studentów, rezydentów, expatów, rodzin.

Plusy krótkiego wynajmu:

• wyższa stawka dzienna (nawet 90–150 EUR za noc)
• elastyczność
• wyższy ROI, jeśli jest dobre obłożenie

Plusy długiego wynajmu:

• stabilny dochód, mniej pustostanów
• niższe koszty operacyjne (sprzątanie, zarządzanie)
• mniejsze ryzyko sezonowości

2. Przychody: realistyczne scenariusze inwestora

Przykład: apartament 2+1 o powierzchni 85 m², kupiony za 120 000 EUR w Iskele (Long Beach).

Scenariusz A: wynajem długoterminowy

• stawka: 700 EUR/miesiąc
• przychód roczny: 8400 EUR
• koszty: 1800 EUR
• ROI netto: 5,5–6%

Scenariusz B: wynajem krótkoterminowy

• stawka: 95 EUR/doba
• średnie obłożenie: 65% (20 dni/miesiąc)
• przychód: 22 800 EUR
• koszty (sprzątanie, prowizje, media): 5000 EUR
• ROI netto: ~14%

3. Sezonowość: nie każdy miesiąc to sierpień

Sezon letni (maj–październik) to złoty czas dla wynajmu turystycznego. Obłożenie przekracza 80%, ceny rosną nawet do 120–150 EUR za noc. Zimą spada do 30–50% – zwłaszcza w lokalizacjach typowo turystycznych.

Dla inwestora to oznacza:

• dobrą strategię cenową (dynamic pricing)
• promocje poza sezonem
• ewentualne łączenie wynajmu krótkiego latem i długiego zimą

4. Koszty stałe i operacyjne

Często niedoszacowywane przez początkujących inwestorów:

• opłaty wspólnotowe: 480–1000 EUR rocznie
• media (woda, prąd, internet): 60–150 EUR/miesiąc
• ubezpieczenie nieruchomości: 150–300 EUR/rok
• podatki lokalne: 100–200 EUR
• prowizje agencyjne (krótkoterminowy wynajem): 15–25% przychodu
• sprzątanie i serwis: 20–35 EUR/zmiana

Średnie roczne koszty operacyjne przy krótkim wynajmie: 4500–6000 EUR

5. ROI brutto vs ROI netto: dlaczego różnica ma znaczenie

Wielu sprzedawców nieruchomości kusi ROI brutto (gross yield), czyli przychód roczny / cena zakupu.

Przykład:

• przychód: 18 000 EUR
• cena: 120 000 EUR
• ROI brutto: 15%

Ale po odjęciu kosztów zostaje:

• koszty: 5000 EUR
• ROI netto: 10,8%

Zawsze pytaj o netto, nie o deklaracje dewelopera.

6. Koszty wejścia: nie tylko zakup

• wykończenie i umeblowanie: 7000–12 000 EUR (w zależności od standardu)
• AGD, RTV, klimatyzacja, zasłony, dekoracje
• sprzęt kuchenny, pościele, ręczniki (dla wynajmu krótkiego)

To inwestycja, którą trzeba doliczyć do ROI, jeśli myślisz w kategoriach efektywności kapitału.

7. Zarządzanie nieruchomością: DIY czy outsourcing?

Masz dwie opcje:

Samodzielne zarządzanie:

• brak prowizji, więcej zysku
• – konieczność obecności na miejscu lub zdalnego nadzoru, rekrutacja sprzątaczek, obsługa gości, serwis

Firma zarządzająca:

• kompleksowa obsługa (check-in/out, sprzątanie, reklama)
• – koszt 15–25% zysków, ale minimalizacja problemów

8. Najlepsze lokalizacje do wynajmu

Każdy region ma swoją specyfikę:

• Iskele / Long Beach – nowoczesne resorty, duży popyt, idealne pod Airbnb
• Famagusta – uniwersytety, młodzi lokatorzy, niższe ceny najmu
• Kyrenia – bardziej premium, niższe ROI, ale lepszy standard
• Tatlisu, Esentepe – kameralne, resortowe inwestycje z wysokim ROI (do 12–13%)
• Lefkoşa (Nikosia) – biznesowa stolica, najem długoterminowy dla pracowników

9. Popyt: kto wynajmuje w TRNC?

• turyści: szczególnie z Turcji, Izraela, Bliskiego Wschodu
• studenci: TRNC ma kilkanaście uniwersytetów (np. EMU, Near East, CIU)
• cyfrowi nomadzi: przyciąga ich niskie koszty i brak regulacji
• emeryci z Europy: głównie UK, Niemcy, Skandynawia

10. Regulacje prawne i podatki

• Obcokrajowcy mogą wynajmować, ale muszą:
  • zarejestrować się w urzędzie podatkowym
  • rozliczać dochód (stawka 10–14%)
  • posiadać licencję turystyczną przy krótkoterminowym wynajmie (w niektórych gminach)

Część inwestorów działa półformalnie – to ryzyko przy potencjalnych kontrolach.

11. Czy nieruchomości się zapełniają?

Zimą 2022/2023 obłożenie najmu krótkiego w Iskele i Kyrenii wynosiło 55–70%. Latem 2023 – nawet 90%. Najlepsze ROI osiągają apartamenty w resortach z dostępem do basenu, siłowni, spa i restauracji. Popyt jest stabilny, ale rośnie konkurencja.

12. Realne case studies

Przypadek 1: Tomasz, Warszawa

• zakup: 2+1 Iskele, 2022
• cena: 105 000 EUR
• ROI netto 2023: 12,1%
• zarządzanie przez firmę, obłożenie 67%

Przypadek 2: Anna i Marek, Gdańsk

• 1+1 Kyrenia, 2021, 95 000 EUR
• wynajem długi, 750 EUR/mies.
• ROI netto: 6,7%

13. Ryzyka: co może pójść nie tak?

• sezonowość i pustostany
• problemy z zarządcami lub najemcami
• zmiany przepisów podatkowych
• dewaluacja liry tureckiej (gdy najem w TRY)
• brak PTP (Permission to Purchase) i problemy z rejestracją